החזקת דירה בנאמנות להבטחת פירעון הלוואה

1. רקע עובדתי

1.1. בשנת 2001, נחתם הסכם מימון בין חברה "א" ("המלווה") ובין חברה "ב" ("הלווה"), לפיו תעמיד המלווה מקורות מימון לטובת פרויקט בנייה, המבוצע על-ידי הלווה ("הסכם המימון" ו-"הפרויקט").

1.2. בהסכם המימון נקבע, בין היתר, כי להבטחת פירעון ההלוואה, ימושכנו כל זכויות הלווה בקרקע. כמו כן נקבע, כי למטרה זו ימושכנו גם כל מניות הלווה. הודעת המשכון נחתמה על-ידי הלווה ובעלי מניותיה, אך לא נרשמה במרשם.

1.3. לצורך ביצוע הפרויקט, חתמה הלווה הסכם העסקה עם מר "A", לפיו יועסק "A" כמנהל הפרויקט ("הסכם ההעסקה"). לתנאי השכר של "A" ערבה המלווה, מכוח כתב ערבות שנתנה ביום חתימת הסכם המימון ("כתב הערבות").

1.4. בהתאם לכתב הערבות, בכל מקרה בו לא תשולם משכורתו של "A" על-ידי הלווה, תשלם המלווה את הסכומים הנדרשים ישירות לידי "A". כל סכום ששילמה המלווה ישירות ל-"A", ייחשב כתוספת ליתרת ההלוואה שהעמידה המלווה לזכות הלווה, ויחולו על סכום זה הוראות הסכם המימון. 

1.5. הפרויקט לא הניב רווחים. בשלב מסוים, הייתה הלווה מעוניינת לשלם את שכרו של "A" בדרך של רישום דירה בפרויקט ("הדירה"), על שמו של "A" (בין הצדדים נחתם בהתאם נספח להסכם ההעסקה), אלא שלאחר מכן ולאור הוראות הסכם ההעסקה הקובעות כי שכרו של "A", ישולם אך ורק מתוך הכנסות (רווחי) הפרויקט, בוטל הנספח על דעת הלווה ובהסכמתו של "A". כתוצאה, לא פרעה הלווה את סכום ההלוואה ולא שילמה את שכרו של "A".

1.6. עם השלמת הפרויקט, נרשמה אחת הדירות על שמו של "A", בנאמנות עבור המלווה. הסדר הנאמנות סוכם בעל-פה בין המלווה ובין "A" ומאוחר יותר הועלה על הכתב. "A" הוא ששילם את מס הרכישה ולאחר מכן פנה אל המלווה בדרישה לקבלת החזר. במועד רישום הדירה על שמו של "A", לא נמסרה הודעת נאמנות למנהל מיסוי מקרקעין או לרשם המקרקעין. 



2. השאלה המשפטיות

2.1. האם החזקת הדירה על-ידי "A", בנאמנות עבור המלווה, תקפה מבחינה משפטית?

2.2. האם יתקיימו בנסיבות אלה תנאי הפטור הקבוע בסעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין, בעת העברת הזכות מ-"A" – הנאמן, אל המלווה - הנהנית. 



3. מסקנות

3.1. מסקירת הוראות חוק הנאמנות ניתן ללמוד, כי ניתן להכיר ביצירת נאמנות בין "A" למלווה, בין בדרך של הסכם בעל-פה ובין בדרך של הסכם בכתב. לעניין חוק מיסוי מקרקעין נקבע על-ידי בית-המשפט, כי המבחן לקיומה של הנאמנות הוא המבחן המהותי וכי לדרישות המופיעות בסעיף 69 לחוק, כתנאי לפטור ממס בהעברת הזכות מנאמן לנהנה, אופי פרוצדורלי בלבד, במיוחד על רקע העיקרון הבסיסי של מניעת כפל מס. כל פרשנות אחרת תהיה מנוגדת לתכלית החקיקה ותוביל לדעתנו לפגיעה שאינה מידתית בקניינו של הנישום. מכאן, שהשאלה אם אדם הוא נאמן היא שאלה עובדתית, ועל המנהל לבדוק אם היחסים הם בגדר השאלת שם בלבד אם לאו. 

3.2. הספרות המקצועית בנושא תומכת בדעה, כי ניתן ליצור נאמנות שרירה ותקפה אף בהסכם בעל-פה ומבלי שנמסרה עליו הודעה למנהל מיסוי מקרקעין, בדומה לנסיבות המקרה שלפנינו. גם לגישת רשות המיסים, המקרה בו נרכשה הזכות בכספי הנהנה, עבור הנהנה ולפי הוראותיו, עשויה להוכיח את קיומה של הנאמנות. 

3.3. לסיכום, מסקירת הוראות החוק, פרשנות רשות המיסים, הפסיקה והספרות המשפטית הרלבנטית, הגיעה חוות-הדעת למסקנה, לפיה יש להכיר בנאמנות בנסיבות המקרה שלפנינו ובלבד שניתן יהיה לבסס את טענת הנאמנות מבחינה עובדתית. מכאן, שלא ניתן לראות בדירה המוחזקת על-ידי "A" כנאמן, תחליף לשכר המגיע לו מאת הלווה וכי בהעברת הדירה מ-"A" (הנאמן) אל המלווה (הנהנית), יחול הפטור הקבוע בסעיף 69 לחוק ובלבד שניתן יהיה לתמוך את הבקשה להארכת המועד למסירת הודעת הנאמנות בטיעונים ראויים.






א. רפאל, ושות', עורכי דין | כל הזכויות שמורות  ©
Tivonet